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近年来,房地产信托出现两极分化:优质的房地产公司发行产品少,供不应求,而一些资质较差的房地产则变换着“马甲”,以各种形式来融资,产品趋于细化,个人投资者如何识别这些变化多端的品种,个人认为,可以抓住以下3个要点:  按用资阶段分  (1)前期拿地阶段:此时开发商融资是为获取土地,项目尚不符合银行及信托贷款要求,一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益较高,同时风险较大。  (2)建筑施工阶段:该阶段房产项目融资途径较多,融资方式较为灵活,投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等直接影响还款来源的因素。  (3)装修经营阶段:用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金,常见于商业地产项目,还款来源多为商业物业的租金,需重点关注项目本身的经营情况,如:入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。  按房产种类分  (1)住宅:一般来说,以项目所在地首选人口净流入大、房产库存较低的城市,城市内刚需型房产(小户型)优于改善型住房(大户型),更优于高端住宅(洋房、别墅等),也就是说,越容易出手的住宅越好。此外,还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。  (2)商业地产(集中商业、写字楼等):对前者来说,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说,则主要看其招商入住率...
发布时间: 2016 - 02 - 22
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